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Les vices cachés : qu'en est-il maintenant ?

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Litige civil et commercial

Depuis plusieurs années, le domaine de l’immobilier a pris une très grande ampleur au Québec, tant au niveau des maisons unifamiliales que des propriétés divises (les condos). En effet, même avec la crise économique toujours présente, les prix demeurent hauts et les achats se font toujours.

Considérant le prix qui est payé pour l’acquisition de ces propriétés, il est logique de croire qu’un acheteur raisonnable s’attendrait à certaines garanties relativement à la qualité de ce qu’il vient d’acheter : c’est la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec qui est couramment appelée la « garantie contre les vices-cachés ».

En effet, dans la mesure où un problème se présente après la vente et que celui-ci satisfait les conditions prévues par la Loi : soit la gravité, le caractère caché (non apparent), l’absence de connaissance chez l’acheteur et l’antériorité du vice par rapport à la date du contrat de vente, il serait, en principe, possible d’entreprendre un recours en vice-caché afin de diminuer le prix de vente ou même annuler celle-ci au complet.

Dans le meilleur des cas, l’entreprise d’un tel recours serait évitée en entier en étant diligent dans les étapes menant à l’achat ou à la vente d’une propriété quelconque. Pour ce faire, voici quelques recommandations, qui pourraient ultimement être très utiles tant du côté de l’acheteur éventuel que du côté propriétaire-vendeur :

1. Une divulgation et une transparence complète envers tout acheteur éventuel;

2. La confection d’un rapport d’inspection préachat bien détaillé afin de repérer à l’avance les problèmes potentiels susceptibles de se manifester;

3. À la limite, et sous certaines conditions, nous pourrions même exclure complètement la garantie de qualité prévue par la Loi; et

4. Enfin, il est même possible, sous réserve de rencontrer les critères déjà établis dans le domaine, de s’acheter certains produits d’assurances pour se protéger contre une poursuite éventuelle.

Quoi qu’il en soit, la meilleure protection contre ce genre de problèmes ne peut être qu’une vérification diligente de la propriété, avant la vente.

Me Harry Karavitis
Alepin Gauthier, Avocats

Cette chronique contient de l'information juridique d'ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d'un avocat qui tiendra compte des particularités de votre situation.

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