Que faire si une hypothèque légale de la construction grève votre immeuble?

Dans le cadre de travaux de construction ou de rénovation réalisés sur un immeuble, les ouvriers et les entrepreneurs peuvent bénéficier d'une hypothèque légale de la construction en vue de garantir le paiement de leurs travaux. Bien que cette hypothèque soit une garantie importante pour les travailleurs du secteur de la construction, une telle hypothèque est susceptible de soulever des préoccupations pour les propriétaires souhaitant vendre ou refinancer leur bien immobilier. Toutefois, il arrive que certaines hypothèques légales soient inscrites alors que le propriétaire a un motif légitime de demander l’annulation de ladite hypothèque.

Les fins de non-recevoir et la demande de radiation

Rappelons, tout d’abord, les principaux éléments pour constater la validité d’une hypothèque légale de la construction :

• Elle a été inscrite par un architecte, un ingénieur, un fournisseur de matériaux, un ouvrier, un entrepreneur ou un sous-entrepreneur qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble^[1];
• Les travaux concernés ont été demandés par le propriétaire de l’immeuble ou les matériaux ou les services fournis ont été préparés pour ces travaux^[2];
• Le montant de la créance équivaut à la plus-value apportée par les travaux^[3];
• Pour les sous-entrepreneurs qui n’ont pas contractés directement avec le propriétaire de l’immeuble, il est nécessaire qu’ils aient dénoncé par écrit leur contrat au propriétaire de l’immeuble.

Rappelons également que l’hypothèque légale de la construction subsiste pendant 30 jours suivant la fin des travaux^[4]. Pour pouvoir la conserver, il faudra que les personnes concernées inscrivent l’hypothèque avant l’expiration de ce délai et en signifient une copie à son propriétaire^[5]. De plus, une action hypothécaire devra être intentée ou un préavis d’exercice hypothécaire publié au Registre foncier dans les six mois de la fin des travaux^[6].

Dans ces cas, si l'une des conditions énumérées ci-haut n’a pas été respectée, il sera possible pour le propriétaire de demander une fin de non-recevoir et une simple radiation de l’hypothèque légale de la construction si elle a été inscrite au Registre foncier.

L’invalidité des licences

La Loi sur le bâtiment prévoit qu’il est possible, pour le propriétaire d’un immeuble grevé d’une telle hypothèque, de demander l’annulation ou la radiation de l’inscription d’une hypothèque légale de la construction si l’entrepreneur n’est pas titulaire d’une licence valide et appropriée^[7].

La substitution de l’hypothèque

Le propriétaire de l'immeuble peut demander à ce que l'hypothèque légale de la construction qui est grevée sur son immeuble soit libérée et remplacée par une autre sûreté, telle qu'une lettre de garantie bancaire, un cautionnement ou un dépôt d'argent dans le compte en fidéicommis d'un notaire. Cette mesure peut être utile dans le cas où le propriétaire souhaite vendre ou refinancer son immeuble et que la présence de l'hypothèque légale de la construction constitue un obstacle à ces transactions.

Cependant, pour que le propriétaire puisse obtenir une telle substitution d'hypothèque, il doit obtenir le consentement du créancier ou l'autorisation du tribunal. Dans le cas où le propriétaire souhaiterait obtenir l'autorisation du tribunal, il devrait prouver que l'hypothèque légale de la construction lui cause un préjudice et que, après la radiation de l'hypothèque, les droits du créancier seraient toujours protégés^[8].

Enfin, la substitution d'hypothèque aurait pour conséquence de radier l'hypothèque légale de la construction du registre foncier. Cette radiation est pertinente dans la mesure où elle garantit que l'hypothèque légale de la construction ne sera plus grevée sur l'immeuble et que le propriétaire peut poursuivre ses démarches immobilières sans obstruction.

Me Sabrina Roy

Avec la collaboration de Leila Mahi-Bahi

Alepin Gauthier Avocats Inc.

Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de votre situation.