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Le vice caché dans un immeuble, la hantise tant des vendeurs que des acheteurs

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Litige civil et commercial

Qu’est-ce que la garantie légale contre les vices caché?

La garantie de qualité, aussi appelée la garantie contre les vices cachés, s'impose au vendeur, même s'il ignore les vices. La garantie de qualité s’applique objectivement que le vendeur soit ou non de bonne foi relativement aux vices découverts.

Le fondement de cette garantie résulte du fait qu’un acheteur a le droit de s'attendre à ce que l’immeuble dont il se porte acquéreur soit exempt de vices le rendant impropre à l’usage auquel il est destiné. 

Le texte juridique de base établissant cette responsabilité est l'article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit:

«  Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné un si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».

Cette garantie contre les vices cachés s’applique à l’immeuble, mais également à tout ce qui s’y rattache notamment :

-       Une piscine

-       Une cheminée

-       Une galerie 

-       Une toiture

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Dans un premier temps, précisons ce qu’est «un vice»

Un vice est un défaut qui diminue la qualité d’un immeuble. C’est un défaut qui diminue l’usage de l’immeuble et prive le propriétaire de profiter pleinement et normalement de son immeuble.

Le vice sera qualifié de grave dans la mesure où l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé le prix demandé, s’il avait connu l’existence du vice.

Maintenant, qu’entendons-nous par « vice caché»

Le vice sera qualifié de «caché» s’il répond aux trois critères suivants :

  1. Le vice n’est pas apparent en ce qu’un simple examen ne permettait pas de le découvrir ;
  2. Il est inconnu de l’acheteur ; 
  3. Il existait au moment de l’achat.

Voici quelques exemples :

-       Des moisissures à l’intérieur de l’immeuble ;

-       Un filage électrique défectueux ;

-       Des problèmes d’infiltration d’eau ;

-       Un drain déficient.

Retenez qu’un vendeur n’est pas responsable des vices apparents.

Pouvez-vous nous dire ce qu’est un vice apparent ?

Un vice apparent est un vice visible lors d’un simple examen de l’immeuble sans la nécessité de recourir à un expert. Un tel examen se doit d’être effectué lors de la visite de l’immeuble. Cet examen doit être sérieux, attentif et prudent. De fait, l’acheteur doit être diligent lors de cet examen.

Ainsi, le vendeur ne sera pas responsable des vices apparents, ni de ceux qu’il vous a dévoilés ainsi que de ceux que vous avez constaté l’existence au moment de l’achat.

À titre d’exemple, si l’acheteur constate de la moisissure autour des fenêtres, et que plus tard, il constate un problème d’humidité à l’intérieur de l’immeuble. Nous pourrons alors prétendre qu’il y avait présence de signes apparents qui permettaient de déceler l’existence d’un problème d’humidité.

Le vendeur doit-il dévoiler les vices qu’il connaissait ?

La réponse est oui. Le vendeur est tenu de dévoiler les vices qu’il connaît pouvant affecter l’immeuble lors de la vente.

En effet, le vendeur doit être transparent et ne peut cacher l’existence d’un vice ou omettre de dévoiler à l’acheteur un fait important qui aurait eu pour effet que ce dernier n’aurait pas acheté l’immeuble ou n’aurait pas consentir à payer le prix demandé.

Dans un tel cas, le vendeur s’expose à payer des dommages-intérêts à l’acheteur puisqu’en présence d’un dol.

Est-il obligatoire d’inspecter l’immeuble avant d’acheter ?

Il n’est pas obligatoire de retenir les services d’un inspecteur en bâtiment lors de l’achat d’un immeuble.

Cependant, l’acheteur a certes intérêt à faire procéder à une inspection préalable à l’achat. Souvenez que la loi prévoit que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur prudent et diligent ne font pas l’objet de la garantie légale.

Ainsi, ne pas procéder à un examen attentif de l’immeuble ou ne pas la faire inspecter équivaut à accepter l’immeuble dans son état avec tous les vices qui auraient pu être décelés lors d’un examen attentif ou d’une inspection.

Est-ce qu’il peut  y avoir des vices cachés lorsque la vente de l’immeuble a lieu sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur ?

Achetez un immeuble à ses risques et périls signifie que l’acheteur prend l’immeuble dans l’état où il se trouve avec ou sans vice.  Une telle mention dans un contrat d’achat fait en sorte que vous ne bénéficiez d’aucune protection contre un vice caché.

Néanmoins, les tribunaux exigent que le vendeur soit de bonne foi et se comporte loyalement et divulguer à un acheteur les informations essentielles et déterminantes qui sont à sa connaissance, et ce, même si la garantie légale est expressément exclue.

De plus, il faut retenir qu’il y a une exception dans le cas où la vente a été faite par un vendeur professionnel lequel est tenu à  la garantie de qualité.  Par vendeur professionnel ou vendeur spécialisé, nous faisons ici référence au constructeur de l’immeuble.

En présence d’un vice caché, quels sont les recours de l’acheteur ?

Si l’acheteur constate l’existence d’un vice caché, il doit aviser obligatoirement le vendeur le plus rapidement possible suite à la découverte du vice. Cet avis doit être fait par écrit.

L’acheteur ne doit pas effectuer de réparations avant de mettre en demeure le vendeur de venir constater le vice dénoncé et l’étendue des dommages. Le vendeur pourra alors retenir les services d’un expert afin de déterminer l’existence d’un vice caché et la nature des travaux correctifs requis, le cas échéant.

Selon les circonstances et l’ampleur du vice, les recours de l’acheteur peuvent varier.

-       Une diminution du prix de l’immeuble correspondant aux coûts des réparations encourus pour corriger le vice ;

-       Un remboursement pour les dommages subis si le vendeur connaissait le vice et ne l’a pas dévoilé ;

-       La résolution de la vente soit la remise de l’immeuble et le remboursement du prix payé, et ceci, en tenant compte du coût des travaux correctifs par rapport au prix payé.


Me Chantal Paquet, avocate

Alepin Gauthier Avocats Inc.

Cette chronique contient de l'information juridique d'ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d'un avocat qui tiendra compte des particularités de votre situation.

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