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7 vérifications à faire avant l’acquisition d’un condo

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Droit notarial, Notaire

Le droit de la copropriété divise (condominiums) est récent au Québec. Il est apparu dans la loi québécoise en 1969. Le Code Civil du Québec l’a peaufiné lors de sa réforme de 1994. Toutefois, de nombreuses questions demeurent toujours non résolues. C’est pourquoi les juristes doivent connaitre le Code, prendre connaissance de la ou les déclarations de copropriété de l’immeuble concerné et se référer à la jurisprudence pour être efficaces dans l’interprétation de chaque cas.

Avant de s'engager à faire l’acquisition d’un condo, nous conseillons aux futurs acheteurs de procéder à certaines vérifications préliminaires.

 

 1.    Les délais à l’offre d’achat

Une fois signée, la promesse d’achat liera les parties et il deviendra difficile de se retirer de l’offre si le notaire soulève certaines problématiques dans la gestion de la copropriété. Il est donc important que la promesse d’achat prévoie des délais précis pour effectuer ces vérifications préliminaires préalablement à la prise d’effet de l’offre, lesquels délais devraient être d’environ 7 à 10 jours.  Il s’agit, en fait d’une condition similaire au délai requis pour faire inspecter l’immeuble. Il ne s’agit que d’un type d’inspection un peu différent.

 2.    Déclaration de copropriété

Tout d’abord, il faut obtenir une copie de la déclaration de copropriété et de ses modifications.  Dans cette déclaration, on y trouve des informations sur la répartition des frais communs entre les copropriétaires, sur la destination de l’immeuble, sur la définition des espaces exclusifs  et des espaces communs. Elle contient des règlements obligatoires applicables aux parties privatives et également pour les parties communes. De plus, c’est dans cette déclaration qu’on apprendra  les restrictions sur la présence d’animaux domestiques dans l’immeuble, si la cuisson BBQ est acceptée sur les terrasses, quels recouvrements de planchers sont permis pour les parties privatives, etc. Un notaire peut valider pour vous le contenu de la déclaration de copropriété, si vous le consultez.

 3.    Règlements et procédures judiciaires

Ensuite, il faut obtenir une copie des règlements à jour, qui sont souvent issus des assemblées des copropriétaires antérieures et déposées dans les registres du Syndicat. Il faut vérifier si des jugements ont été obtenus contre le Syndicat  (le montant payé et la raison) ou si une procédure  judiciaire est en cours contre eux ou contre un des copropriétaires. Ces situations pourraient donner lieu à des cotisations particulières ayant un impact sur le prix de vente, par exemple.

 4.    Finances du syndicat

Les états financiers doivent également être vérifiés. On demande 3 à 5 ans pour la vérification diligente, puisque  des cotisations peuvent avoir été votées sans être actuellement exigibles. Il est également pertinent de savoir si l’exercice en cours prévoit un déficit d’opération pour l’année courante ou, si au contraire, un surplus est à prévoir.

Il faut obtenir la confirmation du montant à payer mensuellement pour le condo en charges communes et savoir s’il y a des cotisations spéciales à payer. Si oui, quels en sont les coûts, la durée et la raison ?

Dans l’éventualité où la partie privative que vous envisagez d’acheter bénéficie d’une partie commune à usage restreint,  y a-t-il des frais additionnels à payer ?

Lors de la vente notariée, le notaire aura obtenu du Syndicat la preuve écrite que le vendeur a payé toutes les charges communes,  toutes ses contributions au fonds de prévoyance ainsi que les cotisations spéciales, s’il y a lieu. Mais vous pouvez aussi poser préalablement au Syndicat ces questions. Il est possible que le solde au fonds de prévoyance soit bien plus bas que ce qui était envisagé et que cela constitue un risque élevé de cotisation spéciale dans un futur assez proche, risque qu’un futur acheteur ne souhaite peut-être pas prendre. Dans un tel cas,  on peut négocier à la baisse l’achat du condo en fonction de l’usure de l’immeuble.

 5.    Inspection

De plus, vous pourriez prévoir une inspection avec un expert en bâtiment (surtout pour une  maison en rangée ou un très petit immeuble détenu en copropriété). Si le condo est dans une grande tour, l’inspection est difficile. Dans ce cas, n’hésitez pas à demander si un calendrier ou carnet d’entretien existe pour les parties communes et les équipements communs et vérifier si le Syndicat respecte les échéanciers.

 6.    Certificat de localisation                                                                                      

Il est également possible de demander au Syndicat si le propriétaire actuel a effectué des travaux dans sa partie privative et s’il y a été autorisé par le Syndicat. Le cas échéant, il est important de savoir si cela a affecté les parties communes. Le certificat de localisation sera un outil précieux pour vous renseigner à ce sujet. Si le certificat de localisation est récent et à jour, il devrait inclure les changements apportés par un ancien propriétaire, en plus de vous indiquer toutes irrégularités. S’il n’est pas à jour, vous pourrez négocier avec le vendeur, car le certificat doit répondre aux exigences de votre créancier hypothécaire. En copropriété divise, certains produisent des certificats des parties privatives seulement alors que d’autres produisent des certificats démontrant aussi les parties communes et le terrain commun.

 7.    Assurances

En dernier lieu, il faut obtenir une preuve d’assurance du Syndicat des copropriétaires. Peu importe que vous choisissiez de faire une vérification diligente pour donner plein effet à votre offre d’achat ou non, le notaire l’obtiendra pour l’acquéreur. Toutefois, il est préférable de faire cette vérification au préalable. Il faut vérifier si l’assurance  assure à la valeur à neuf, quelle est la franchise à payer en cas de réclamation d’assurance,  s’il y a des dégâts d’eau et quelle est la limite de couverture dans ces cas.

Par prudence, appeler votre courtier d’assurance pour vérifier  les primes que coûteront votre assurance individuelle de la ou les parties privatives et votre assurance responsabilité civile.

 

En conclusion, l’acheteur est en droit d’exiger que la promesse d’achat soit conditionnelle à diverses vérifications, notamment, l’obtention d’un financement hypothécaire, l’inspection du condo par un inspecteur, la vérification du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien, la lecture de la déclaration de copropriété et des règlements afin de valider leur contenu et vérifier les «conditions de vie» dans cette copropriété, la vérification des procès-verbaux des 3 à 5 dernières années, la vérification des montants des frais communs et/ou des cotisations spéciales, etc. Toutes ces vérifications ayant comme objectif de protéger un futur acheteur et de lui permettre de retirer son offre dans l’éventualité où les vérifications ne sont pas à son entière satisfaction. 

 

Me Suzanne Dionne, notaire

Alepin Gauthier Avocats Inc.

Ce texte contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de votre situation.

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