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Bail commercial : que faire en cas de loyer impayé ?

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Droit immobilier et de la construction, Litige civil et commercial

Le défaut de votre locataire en vertu d’un bail commercial donnant ouverture à la résiliation

Afin déterminer si le défaut du locataire peut donner droit d’obtenir la résiliation du bail, il importe de circonscrire les cas de défaut prévus au bail commercial.

De là, une analyse juridique du bail est une étape primordiale avant d’entamer des procédures judiciaires. De fait, une analyse juridique du bail permettra de déterminer l’étendue des droits des parties et les options qui s’offrent à elles, notamment, la résiliation de bail et des dommages-intérêts en cas de préjudice financier.

En matière de rédaction du bail commercial, les clauses peuvent varier d’un bail à l’autre suivant les ententes intervenues entre les parties. En effet, certains baux prévoient la résiliation automatique en cas de défaut, alors que d’autres ne le prévoient pas.

Analyse du bail et Avis de défaut

Après l’analyse du bail, un Avis de défaut devra être adressé lequel va indiquer les clauses du bail qui n’ont pas été respectées. À cet égard, le bail commercial prévoit généralement le mécanisme d’envoi de l’Avis de défaut. L’approche privilégiée est la signification d’une mise en demeure par huissier ou un envoi par courrier recommandé. Il va de soi qu’un délai raisonnable doit être donné afin de remédier au défaut invoqué avant l’institution de procédure judicaire.

Clause de résiliation de plein droit

Tel que mentionné précédemment, certains baux commerciaux prévoient une clause de résiliation de plein droit. De là, la résiliation sans l’institution d’un recours judiciaire et l’expulsion est maintenant possible, mais sous certaines conditions, savoir :

  • La présence d’une clause claire sans et équivoque prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut du locataire;
  • Ne pas avoir entrepris une demande en résiliation devant les tribunaux puisqu’auquel cas, l’article 1883 du Code civil du Québec permet au locataire de remédier à son défaut afin d’éviter la résiliation du bail.[1];
  • La conduite du locateur ne doit pas être abusive. À titre d’exemple, le locateur doit donner un délai raisonnable entre l’Avis de défaut et résiliation et la reprise de possession des lieux loués.

Si le locataire s’oppose à la résiliation, il est important de retenir que malgré la présence d’une clause de résiliation automatique contenue dans un bail commercial, ne dispensera pas la partie qui invoque la résiliation automatique sans demande judiciaire de démontrer que les conditions y donnant lieu sont satisfaites.

En effet, la Cour d’appel du Québec[2] nous rappelle que le « cas de défaut » invoqué pour l’application de la clause de résiliation demeure essentiellement factuel. Il relève donc du tribunal d’examiner les faits donnant ouverture à une résiliation automatique et de déterminer, si ceux –ci sont  suffisamment clairs et permettre la résiliation « en cas de défaut ».

Ainsi, le locateur se doit être vigilant et éviter de se faire justice. En effet, un tribunal pourrait en venir à la conclusion que les griefs formulés ne permettaient pas l’application de la clause de résiliation automatique.

Dans une telle situation, un locateur fautif pourrait être tenu responsable dommages subis et faire l’objet de mesures d’injonction, prise par le locataire, pour reprise de possession des lieux loués.

Absence d’une clause de résiliation de plein droit

En l’absence d’une clause de résiliation automatique, le locateur s’adressera au tribunal pour obtenir la résiliation du bail et des dommages-intérêts, le cas échéant. Par ailleurs, il est possible de recourir à des mesures provisoires avant le prononcé du jugement final notamment, à une injonction et/ou à une ordonnance de sauvegarde. Retenez que le but visé par l’injonction est d’ordonner de faire ou ne pas faire quelque chose.

Par exemple, le tribunal peut ordonner à une partie de continuer d’exploiter son commerce si une clause dans le bail l’obligeait à exploiter son commerce pour une durée déterminée.  

Quant à l’ordonnance de sauvegarde, elle a pour finalité de préserver un équilibre entre les parties jusqu’au prononcé du jugement final. À titre d’exemple, la Cour pourra ordonner que le locataire payer son loyer pendant l’exploitation des lieux.

Les critères d’émission d’une injonction ou d’une ordonnance de sauvegarde sont les suivants : l’apparence de droit, le risque de préjudice sérieux ou irréparable, la balance des inconvénients en faveur du locateur et l’urgence.

Conclusion

L’analyse d’un bail commercial doit faire l’objet d’une analyse attentive avant d’en conclure que les motifs de défaut invoqués justifient la résiliation du bail, soit de plein droit soit par voie judiciaire.

Cette étape est primordiale avant la prise d’action et évite bien des ennuis. Aussi, nous vous recommandons de consulter un conseiller juridique.


Me Chantal Paquet, avocate
Alepin Gauthier Avocats Inc.

Cette chronique contient de l'information juridique d'ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d'un avocat qui tiendra compte des particularités de votre situation.



[1] 9051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc. 2003 CanLII 55072 (QC CA)

[2] Société du Vieux-Port de Montréal Inc. c 9196-0898 Québec inc. (Scena) 2013, QCCQ 380,      9051-5909 QUÉBEC INC., canlii 55072, 2003 (QC CA).

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