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Hypothèque légale de la construction : Un mécanisme de garantie des créances

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Droit immobilier et de la construction, Litige civil et commercial

L’hypothèque légale de la construction est un mécanisme de garantie des créances en faveur de l’architecte, l’ingénieur, le fournisseur de matériaux, l’ouvrier, l’entrepreneur et le sous-entrepreneur qui ont participé à la construction d’un immeuble, en raison d’une plus-value donnée audit immeuble et dont la valeur de l’hypothèque ne peut excéder une telle plus-value.

L’hypothèque légale de la construction a priorité sur l’hypothèque conventionnelle d’un prêteur  hypothécaire déjà publiée au registre foncier du Québec, pour la plus-value apportée à l’immeuble concerné.[1]

Seuls les services, matériaux et travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services fournis ou préparés pour des travaux requis d’un tel propriétaire peuvent donner ouverture à l’hypothèque légale de la construction.[2]

Certaines formalités de constitution et de conservation doivent être respectées afin de bénéficier des effets de l’hypothèque légale. Il importe de mentionner que les exigences varient d’un intervenant à l’autre.

Avis de dénonciation obligatoire au propriétaire de l’immeuble pour les intervenants n’ayant pas contracté directement avec ce dernier

Ainsi, dans le cas d’un sous-entrepreneur ou d’un fournisseur de matériaux, chacune de ces personnes a l’obligation de dénoncer, par écrit, au propriétaire de l’immeuble le contrat intervenu avec l’entrepreneur principal.[3] La garantie ne vaut que pour les travaux, matériaux et services fournis après cette dénonciation. Le sous-traitant et le fournisseur de matériaux ont donc intérêt à dénoncer, au propriétaire, leur contrat avant l’exécution des travaux et la fourniture de matériaux, et ce, afin d’éviter de voir une partie de leur créance non garantie par l’hypothèque.  La dénonciation permettra au propriétaire de l’immeuble d’effectuer les retenues nécessaires pour se protéger contre des réclamations de sous-traitants ou fournisseurs de matériaux et éviter la publication d’hypothèques légales sur son immeuble.

Contenu de l’avis de dénonciation écrit

L’avis de dénonciation se doit de mentionner la nature du contrat obtenu, le nom du cocontractant, le prix du contrat, le nom du projet et l’intention de l’intervenant de se prévaloir de son droit à l’hypothèque légale.

La plus-value apportée à l’immeuble

Les travaux et matériaux visés doivent avoir apporté une plus-value à l’immeuble. Règle générale, de simples travaux d’entretien ne donnent pas ouverture à une hypothèque.

La plus-value comprend, généralement, le solde impayé du contrat, incluant les intérêts et les taxes.

Le délai pour l’inscription de l’hypothèque légale de la construction 

Retenez que l’hypothèque légale subsiste sans nécessiter de publication, et ceci, jusqu’à 30 jours après la fin des travaux. Pour la conserver après ce délai, il faut procéder à l’inscription d’un avis d’hypothèque au registre foncier dans les 30 jours de la fin des travaux.

De plus, il faut signifier, au propriétaire de l’immeuble, un tel avis d’hypothèque, au plus tard dans un délai raisonnable suivant son inscription au Registre foncier.

La notion de fin des travaux

Gardez à l’esprit qu’il n’y a qu’une seule fin des travaux pour un projet de construction ou de rénovation d’un immeuble, et ce, peu importe la présence de divers intervenants engagés dans le projet. Elle ne peut donc survenir que lorsque tous les travaux prévus aux plans et devis ont été exécutés dans leur intégralité.

La notion de fin des travaux est une question factuelle. Nos tribunaux nous enseignent que la fin des travaux est, en essence, le moment où il y a eu exécution intégrale du contrat de construction ou de rénovation de l’immeuble.

Le délai pour l’inscription d’un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire

Afin de conserver le droit à l’hypothèque légale de la construction, la publication d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit avoir été inscrite au registre foncier dans les six (6) mois de la date de fin des travaux, laquelle publication ne pourra avoir lieu avant que le préavis d’exercice de droit hypothécaire n’ait, au préalable, été dûment signifié tant au débiteur des sommes dues qu’au propriétaire de l’immeuble, si cette personne s’avère en être une différente du susdit débiteur.[4]

L’hypothèque légale de la construction est donc un mécanisme de protection pour le paiement des créances des intervenants du milieu de la construction, lequel mécanisme se veut contraignant pour le propriétaire de l’immeuble. Il est donc primordial que ces derniers soient diligents dans l’exercice et la sauvegarde des droits qui leur sont conférés par le Code civil du Québec en matière d’hypothèque légale de la construction.

Retenez qu’un vice de forme peut constituer une fin de non-recevoir au bénéfice de l’hypothèque légale de la construction. 

L’équipe de Alepin Gauthier Avocats inc. possède l’expérience et les connaissances requises pour vous conseiller en matière d’hypothèque légale de la construction.

 

Me Chantal Paquet, Avocate

Alepin Gauthier Avocats Inc.

Ce texte contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat qui tiendra compte des particularités de votre situation.


[1] Article 2952 C.c.Q.

[2] Aricle 2726 C.c.Q.

[3] Article 2728 C.c.Q.

[4] Article 2627 C.c.Q.

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