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Quand irrégularité sonne avec propriété

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Quand irrégularité sonne avec propriété

L’engouement accordé à l’assurance titres depuis quelques années est-elle justifiée ou cette assurance occupe plutôt une place trop grande dans les transactions immobilières? Puisque chaque transaction a ses particularités et nécessite une attention spécifique, votre conseiller juridique pourra répondre à cette question.


L’assurance titres peut couvrir autant des transactions résidentielles que commerciales et peut protéger autant le créancier hypothécaire que le nouveau propriétaire. De plus, l’assurance visera un vaste type de propriété et n’est payable qu’en une seule prime unique au moment de la souscription. Ces particularités peuvent donc expliquer sa popularité.


L’assurance titres sera souscrite afin de pallier temporairement au problème, puisqu’elle ne règle pas le problème, mais offre plutôt de couvrir le risque y afférent. On l’associe souvent au cabanon qui empiète dans la servitude. On pourrait alors croire qu’elle semble superflue. Mais elle vise aussi des situations bien plus problématiques pour lesquelles cette assurance permet non seulement de raccourcir les délais reliés à la transaction, mais aussi d’effectuer une transaction qui serait peut-être impossible.
Prenons l’exemple de Dany qui souhaite acheter une maison à Laval. Une fois l’offre d’achat signée, Dany mandate son notaire, Me Tremblay. Ce dernier débute sa recherche de titres et avise Dany qu’il a découvert un problème. En 1990, George est décédé en laissant un dernier testament dans lequel il nomme sa femme Joanne, liquidatrice, et son fils Patrick, légataire. Dans une succession, lorsqu’un défunt possédait un immeuble, une déclaration de transmission doit être produite. C’est Patrick qui a signé la déclaration de transmission. En 1991, Patrick a revendu l’immeuble à Éric, qui l’a ensuite revendu à Jacques. Problème… Celui qui avait les pouvoirs de transférer la propriété de la maison était Joanne, la liquidatrice. Il aurait été nécessaire que Joanne signe la vente avec Patrick afin de donner un bon titre de propriété à Éric. Donc, depuis 1991, le titre de propriété n’est pas clair et les propriétaires subséquents n’ont pas un titre de propriété clair. Si Dany achète la maison de Jacques, son titre de propriété pourrait être contesté, ce que Dany ne souhaite pas.


Il serait alors impossible de dire à Dany que son titre sera parfait. Pour faire la vente, nous aurons le choix de corriger le problème ou prendre une assurance titres pour couvrir le risque associé à cette situation. Pour corriger, il faudrait retrouver Joanne pour la faire signer ou trouver le liquidateur remplaçant nommé dans le testament de George. À défaut, il faudra un jugement du Tribunal. Il s’agit de procédures longues et coûteuses qui auraient pour effet de retarder la vente ou même de l’annuler si Dany trouve qu’il s’agit d’un trop grand risque. Quant à elle, l’assurance titres résidentielle coûte souvent moins cher et assure le risque pour la période où Dany sera propriétaire de la maison.


Évidemment le problème ne sera pas corrigé, mais cela permettrait à Dany d’être rassuré et de s’assurer que tout problème découlant de ce vice serait pris en charge par l’assureur.
Bien que cela puisse nous sembler inutile afin de régler des problèmes que l’on pourrait qualifier de mineurs, l’assurance titres a aussi sa place dans le cadre de situations plus complexes et peut devenir d’une utilité insoupçonnée. Évidemment, chaque transaction ayant ses particularités, n’hésitez pas à nous contacter afin de nous exposer vos besoins particuliers.


Me Maxine Gauthier, notaire
Alepin Gauthier Avocats Inc.

Cette chronique contient de l'information juridique d'ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d'un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de votre situation.

 

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